Незалежна оцінка

Ціни на столичні новобудови за рік виросли на 36-40%. Але навіть це не забезпечує потенційним покупцям широкого вибору об'єктів для інвестування. Експерти відзначають, що пропозиція нового житла економ-класу в Києві стрімко скорочується, у той час як частка більше дорогого бізнес-сегменту, навпроти, збільшується.
Згідно даним Головного управління житлового забезпечення столиці, за минулий рік київські будівельники звели близько 1,3 млн кв. м житла, а протягом 2007 р. у місті планується побудувати 1,4 млн. кв. м. Тим часом, незважаючи на те що за останні кілька років обсяг новобудов збільшився майже на третину (з 1 млн кв. м в 2004 р.), зараз потенційний покупець має досить обмежений вибір. Так, відповідно до статистики аналітичного відділу будівельно-інвестиційної компанії «Київ Житло-Інвест» у цей час ведеться або готується будівництво порядку 130-150 об'єктів (більше 70 компаній-операторів). Однак реально на ринку є в продажі квартири всього в 75-80 нових будинках з передбачуваним періодом здачі 2006-2010 р. В інших об'єктах продажу або припинені, або ще не почалися. У той же час усього рік назад потенційний покупець міг вибирати собі квартиру в 160 наявних у продажу будинках. Настільки істотне - майже у два рази - зниження обсягів реальної пропозиції аналітики ринку пояснюють кількома причинами. За словами директора департаменту розвитку інвестиційно-девелоперскої компанії Ukrainian Development Partners Ігоря Страхова, скорочення реальної пропозиції на ринку столиці в порівнянні з початком 2006 р. викликано насамперед зміною політики продажу великих забудовників (таких як ХК «Киівміськбуд» і «Житло-iнвест»). Голова фінансової групи «Київщина», підрозділу фінансово-промислового холдингу «Київщина Житло», Світлана Танцюра вважає, що істотне зменшення реальної пропозиції пов'язано, у першу чергу, з політикою провідних будівельних компаній. Вони прийшли до висновку, що більш вигідно реалізовувати свої об'єкти на останніх стадіях будівництва, і сьогодні пропонують покупцеві житло досить обмеженими лотами. Подібної стратегії дотримуються й інші більш-менш досвідчені будівельні компанії. «Тільки за минулий рік собівартість будівництва житла в Києві збільшилася майже на 50%, а кінцева ціна пропозиції в різних сегментах ринку виросла на 36-40%. Природно, провідним будівельним компаніям, які мають достатні власні кошти й можуть вільно користуватися банківськими кредитами, вигідніше продавати квартири вже на останніх етапах будівництва й регулювати кількість своєї пропозиції», - відзначає Світлана Танцюра. За словами директора департаменту жилої й офісної нерухомості компанії «XXI століття» Георгія Цагареішвілі, додатковими факторами зменшення пропозиції на столичному ринку житла цього року стали також проблеми забудовників, викликані непрозорістю ринку землі.
«Велика кількість земельних ділянок не забудовується сьогодні у зв'язку зі складностями одержання необхідної документації, дуже непростий процес одержання всіх дозволів на необхідну зміну цільового призначення земельної ділянки», - говорить він. Крім того, як вважає експерт, у столиці також спостерігається дефіцит дешевих довгострокових джерел фінансування проектів, зокрема іноземних інвестицій. «Закордонні вкладники й девелопери не можуть повною мірою активізувати свою діяльність на ринку нерухомості України при відсутності прозорих правил гри. Їх відлякує складність і строки узгодження проектів», - відзначає пан Цагареішвілі.

Критерії вибору забудовника
Експерти сходяться в думці, що київські покупці житла в новобудовах сьогодні мають досить обмежений вибір не тільки за кількісними показниками, але й відносно надійності вкладень. Так, починаючи з осені минулого року найбільші й найстарші гравці ринку - холдинг «Київміськбуд» і компанія «Житло-iнвест» - практично зняли із продажу всі свої пропозиції. Правда, КМР із 24 січня відновила торги й обіцяє, крім уже проданих за півтора тижня 105 квартир, найближчим часом виставити на продаж ще порядка 500 у п'ятьох-сімох об'єктах. Проте, на думку аналітиків, пропозиція «Київміськбуду» і інших досвідчених забудовників, вкладення в об'єкти яких є найменш ризикованими, на ринку становить не більше третини від усього обсягу пропозицій. Це пов'язано як з регуляторною політикою продажів, так і з тим, що, як відзначає директор ТОВ «Будівельна компанія «Міськжитлобуд» Віктор Дубко, у силу своєї високої інвестиційної привабливості й прибутковості девелоперський бізнес із кожним роком притягує усе більше нових гравців. «У зв'язку з наявністю на ринку багатьох девелоперів при виборі забудовника покупцеві сьогодні слід керуватися наступними п'ятьма основними критеріями оцінки забудовника: наявністю у девелопера реалізованих проектів, темпами будівництва, застосовуваними будівельними технологіями, відкритістю компанії й переліком банківських установ, які видають кредити під об'єкти даного забудовника», - говорить Віктор Дубко.
З таким підходом згодна й Світлана Танцюра, що також підтверджує дані про те, що 70% новобудов, які зараз пропонуються покупцеві, зводяться новими малодосвідченими забудовниками, а отже, є присутнім підвищений ризик вкладення коштів. Купуючи нерухомість, що будують такі компанії, покупцеві необхідно перевірити їхні статутні документи: свідоцтво про реєстрації юридичної особи, статут, підтвердження повноважень директори підприємства, а також документи на сам об'єкт: договір оренди землі, дозвіл на будівництво, видане саме на певний будинок, а також позитивний висновок державної комплексної експертизи. За словами Георгія Цагареішвілі, корисно також ознайомитися з виписками з відповідного рішення сесії Киівради й протоколу засідання секції містобудування й архітектури архітектурно-містобудівної ради при Головному управлінні містобудування, архітектури й дизайну навколишнього середовища. «Відсутність або небажання надати кожного з цих документів повинно змусити покупця задуматися про доцільність придбання нерухомості у цієї компанії», - думає пан Цагареішвілі.

«Економам» доведеться нелегко
Експерти відзначають, що при загальному дефіциті пропозиції новобудов стає усе менше більш затребуваного житла - дешевого економ-класу. Ще торік столичні аналітики, за аналогією зі світовими стандартами, розділили нерухомість на чотири класи: економ, бізнес, преміум і де-люкс. Відповідно до класифікації класичні будинки економ-класу - це панельні або монолітні будинки без якої-небудь інфраструктури, з наземною автостоянкою, які дуже швидко зводяться (протягом року) і розташовуються переважно на окраїнах Києва. Якого-небудь обмеження по кількості квартир у такому будинку немає, а технічне оснащення може бути мінімальним, аж до ліфтів вітчизняного виробництва. У будівництві житла економ-класу використаються стандартні проекти.
На сьогоднішній день, за даними аналітичного відділу «Київ Житло-Інвест», вартість квадратного метра найдешевших столичних апартаментів становить для однокімнатних квартир від $1287 до $1829, двокімнатних - від $1287 до $2331, трикімнатних - від $1248 до $2072.
За свідченням фахівців компанії, найнижча ціна на цю категорію житла сьогодні виставлена компаніями ТОВ «Стабіл», «Інвестбуд», «Київвисотбуд» на об'єкти по вулицях Єреванська й Родини Сосніних, а також по проспекті Академіка Глушкова. У нижньому ціновому діапазоні перебуває й вартість квадрата новобудов по вулицях Гашека й Академіка Корольова в компаній «Енергобудлізинг» і «Уко-капітал» (від $1300 за кв. м). Однак більшість із перерахованих вище об'єктів, за твердженням експертів, зводять маловідомі забудовники, а отже, ризики вкладень коштів досить високі. У той же час, за словами керівника відділу маркетингу «Київ Житло-Інвест» Володимира Германова, інформація, озвучена керівництвом компаній «Київміськбуд» і «Житло-інвест» про значне збільшення числа квартир, що виставляють на продаж, поки не одержала практичного підтвердження, а ціни, які фігурують у прайсах цих операторів, ненабагато нижчі середньоринкових. Наприклад, квартири «Київміськбуду» по вулиці Саперно-Слобідській продаються по $1580 за кв. м. Таким чином, в економ-класі потенційному покупцеві житла сьогодні вибрати собі новобудову досить непросто.

Бізнес-клас росте
Ситуація в сегменті житла бізнес-класу склалася трохи краще, ніж у категорії економ. Відповідно до стандартної класифікації це, по суті, учорашнє елітне житло. Експерти трактують даний сегмент як сучасні монолітні й монолітно-цегельні будови з підземним паркінгом, організованою охороною й гарною власною інфраструктурою. Будинки повинні бути побудовані в екологічно сприятливому районі з гарною транспортною розв'язкою або в районах, наближених до центра. Крім того, це житло відрізняється зручним плануванням і просторими кімнатами. Так, площа двокімнатних квартир у цьому сегменті, як правило, не менше 80 кв. м, трикімнатних - часто перевищує 100 кв. м. Середня вартість 1 кв. м у будинках бізнес-класу, по оцінках компанії «Київ Житло-Інвест», сьогодні становить біля $2246 /кв. м для однокімнатних квартир, $2357/кв. м - для двокімнатних і $2219/кв. м - для трикімнатних. Тобто ціна «одинички» дорівнює приблизно $120-140 тис. Це відповідає вартості двокімнатної квартири аналогічної площі в панельному будинку. Природно, що більш дешеве житло економ-класу користується набагато більшим попитом, ніж квартири бізнес-категорії. Таку думку підтверджують всі опитані «ДС» експерти. «У великому дефіциті зараз одно- і двокімнатні квартири невеликої площі за прийнятною ціною, вони дуже швидко розкуповуються», - відзначає Віктор Дубко. Однак таких квартир у пропозиціях забудовників стає усе менше, тоді як бізнес-клас росте. Згідно даним компанії «Міськжитлобуд» протягом минулого року співвідношення новобудов різного цінового діапазону виглядало на столичному ринку в такий спосіб: 55% продаваних об'єктів відносились до економ-, 35% - до бізнес-, 10% - до преміум-класу. Сьогодні співвідношення різних вартісних категорій у пропозиції будівельних компаній змінилося аж ніяк не на користь бажаючих придбати економ-житло. По статистиці компанії «Київ Житло-Інвест», у цей момент серед продаваних у столиці новобудов до бізнес-класу можна віднести вже не 35%, як це було торік, а 48%, у той час як частка економ-об'єктів знизилася з 55 до 44%. Таке «вимивання» пропозиції в економ-сегменті відбувається, незважаючи на те що підвищення вартості квадратного метра житла в цьому класі тільки за 2006 р. склало більше 40%, новобудови ж бізнесу-категорії подорожчали всього на 35%. На думку аналітиків, такий стан спостерігається тому, що компаніям, що звикли до високих рівнів прибутку, менш клопітно будувати не серію будинків бюджет- або економ-класу, а один-два бізнес-будинки, заклавши у вартість останніх рентабельність на порядок вище тієї, що дають економ-проекти.
Ситуація з вибором економ-проектів також ускладнюється тим, що даний сегмент користується підвищеним попитом не тільки в кінцевих споживачів, але й у тих, хто купує нерухомість з метою вкладення капіталів або ж наступного продажу. За словами директора української філії корпорації Mirax Group Андрія Харива, для покупців квартир з метою подальшого перепродажу або вкладення капіталів ідеальними варіантами є однокімнатні квартири, метраж яких не перевищує 60 кв. м, двокімнатні - площею не більше 75 кв. м і трикімнатні - до 100 кв. м, тобто саме ті квартири, які користуються найбільшим попитом у кінцевого споживача. «Вище зазначені параметри, насамперед, стосуються спальних районів. Природно, до квартир, побудованих ближче до центра міста, більше вимог, особливо в більшій кількості квадратних метрів», - говорить Андрій Харив.
Що ж стосується житла преміум-класу, то підходящих під цей рівень об'єктів у продажі сьогодні в столиці всього вісім (в експлуатації на вторинному ринку - не більше 30). Ціни на такі квартири, відповідно до статистики, коливаються від $3,4 тис. до 6 тис. за кв. м. Зокрема, вартість квадрата двокімнатних квартир преміум-класу становить у середньому $4,543 тис., трикімнатних - $4,744 тис. Однокімнатні квартири продаються тільки в будинку по вулиці Патріса Лумумби, 21, за середньою ціною $3771 /кв. м. За словами Георгія Цагареішвілі, у таких будинках, крім центрального розташування, невеликої кількості квартир і малої поверховості, обов'язкові такі послуги, як біохімічне очищення води на вході у квартиру, комбіноване опалення, автоматичний сміттєпровід, ліфти еліт-рівня. Сервісне обслуговування такої нерухомості, крім стандартних компонентів (прибирання території, вивіз сміття, озеленення, полив газонів і клумб і ін.), може включати охорону входу в будинок і автопаркінг, цілодобове відеоспостереження на вході, мийку зовнішньої поверхні сскла, спеціальний безкоштовний тв-канал.
Цього року практично всі оператори ринку новобудов прогнозують подальший ріст вартості житла. Як сказав Ігор Страхів, ціна квадратного метра протягом трьох місяців може збільшитися приблизно на 3%, а протягом напівроку - до 10%. На думку Віктора Дубко, основними факторами, які будуть впливати на ситуацію в галузі стануть вартість земельних ділянок і складності в їхньому одержанні й оформленні дозвільної документації, ріст цін на будівельні матеріали, макроекономічні фактори.
Експерти компанії «XXI століття» очікують цього року подальшого збільшення обсягів іпотечного кредитування, але за рахунок росту довіри до банківської системи. «Значного зниження процентних ставок по кредитах не буде, оскільки іноземні компанії вкладають значні кошти в придбання банків, і їм потрібно одержувати віддачу від вкладеного капіталу», - відзначають у компанії.

Джерело www.dsnews.com.ua.