Незалежна оцінка

В 2007 году суммарная площадь новостроек в городах-спутниках Киева превысила 1,5 миллиона квадратных метров. В Киеве за прошлый год введено в эксплуатацию 1,3 миллиона “квадратов”, а в этом прогнозируется не более 1,4 миллиона.

Основная причина строительного бума в пригороде столицы - предельно высокие цены на квартиры в Киеве. За последние три года жилая недвижимость на вторичном рынке столицы в среднем подорожала в три с половиной раза - с 750 до 2500 долларов США за квадратный метр. В столичных новостройках на начальных стадиях строительства квадратный метр стоит от 1600 до 4000 долларов. Нынешний уровень цен сужает число потенциальных покупателей киевских апартаментов до 5-7% жителей столицы. Большинство киевлян не располагают свободными 120-150 тысячами долларов (стоимость однокомнатной квартиры) и не в состоянии выплачивать 1,2-1,5 тысячи долларов в месяц при покупке такой квартиры в кредит на 20 лет.

Галопирующий рост цен на столичную недвижимость увеличил спрос на более дешевое жилье в пригородах, чем не преминули воспользоваться застройщики, буквально за год увеличившие объемы строительства под Киевом более чем втрое.

Экспансия в пригород

Сегодня под Киевом возводят многоэтажки практически все столичные застройщики. “Киевгорстрой” в 2007-м планирует сдать шесть новостроек на 1214 квартир в Буче. Сейчас мы рассматриваем предложения по приобретению земли в других городах пригорода”, - говорит Петр Гордиенко, начальник отдела регионального строительства “Киевгорстроя”. “К концу этого года компания планирует начать строительство жилищных комплексов в Вышгороде, Броварах, Буче, Вишневом, Борисполе, Гостомеле”, - вторит коллеге специалист по недвижимости СК “Консоль” Ольга Луковская. 3,5 гектаров земли под застройку в селе Михайловка-Рубежовка (25 км от Киева по Житомирской трассе) приобрел “Градострой”. К концу 2008 года компания планирует сдать 869 квартир. “Міськжитлобуд” приобрел 12 гектаров в Ворзеле - здесь планируется строительство жилищного комплекса.

Присматриваться к пригородной зоне застройщики начали еще в 2005-2006 годах, когда в Киеве практически не осталось свободных участков, подходящих для многоэтажного строительства.

На вторичном рынке столицы земля в прошлом году стоила от 20 до 150 тысяч долларов за сотку. В некоторых районах, особенно в центре, стоимость участка уже составляет 30% себестоимости жилья. В пригороде землю еще можно купить всего за 5-10 тысяч долларов за сотку (0,5-2,0% в структуре затрат на один проект). Кроме того, здесь хватает больших участков, подходящих для возведения многоквартирных домов высотой до 9-12 этажей и даже жилых комплексов, что тоже снижает себестоимость строительства по сравнению с Киевом. Осенью прошлого года квартиры в новостройках пригорода можно было найти за 450-500 долларов (на начальных стадиях строительства). При этом строители не жаловались на низкую рентабельность. Квартиры уже в готовых домах застройщики предлагали за 700-800 долларов за квадратный метр - спрос на новостройки в городах-спутниках по сравнению с Киевом тогда был невысок.

Но уже осенью прошлого года спрос, а за ним и цены стали расти: одновременно с падением доходности столичного жилья в пригород пришли частные инвесторы, зарабатывающие на перепродаже.

К концу 2006 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках под Киевом выросла почти до 1200 долларов. Скачок цен пришелся на осень: в начале прошлого года метр общей площади стоил 790 долларов, в августе - чуть больше 860 долларов, в январе 2007-го - уже 1125. Однокомнатная квартира в Борисполе, которую год назад можно было купить за 32 тысячи “зеленых”, сейчас стоит 50 тысяч. В Киеве за этот же период самые дешевые однокомнатные квартиры выросли в цене с 82,5 до 125,7 тысяч долларов.

“В домах, которые мы строим в пригороде, 70% квартир раскупается на стадии котлована. Покупатель заключает договор паевого участия, вносит 30% предоплаты. Остальные деньги платятся поквартально - за два месяца до сдачи объекта покупатель должен погасить полную стоимость квартиры. При 100% предоплате на стадии котлована скидка 5%. Разница цен при покупке на стадии котлована и приобретении уже построенного жилья составляет 40%”, - обосновывает выгодность покупки воздуха Ольга Луковская.

По мнению экспертов, минимум 50% покупателей пригородного жилья так или иначе планируют заработать на перепродаже. Вкладывая деньги в строительство на стадии котлована, примерно через полтора года они рассчитывают продать квартиру в полтора-три раза дороже. Еще весной такой расчет выглядел вполне оправдано. Но примерно с апреля рост цен в пригороде прекратился, повторяя столичную тенденцию.

Что дальше

Ситуация с ценами в Киеве и окрестностях практически идентична московской. В 2006-м и в Киеве, и в Белокаменной стоимость жилья выросла примерно на 70-80%. Цены на квартиры в пригородах за этот же период увеличились на 40-50%. Весной 2007-го и в Подмосковье, и под Киевом квадратный метр в среднем стоил вдвое меньше, чем в столице.

Примерно с апреля на рынке жилья в Москве коррекция цен: минус 5-7% с начала 2007 года. “Московский квартирный рынок сейчас неинтересен инвесторам в силу отрицательной доходности и низкой ликвидности. Реальные доходы населения и отложенный спрос будут догонять далеко оторвавшиеся от них цены на недвижимость еще много месяцев. Продавцы продолжат защищать свои консервативные интересы, тем более что долговечность и слабое устаревание квартир как товара дает им надежду дождаться лучших времен”, - констатируют в российском информационно-аналитическом агентстве Rway.

В Киеве за этот же период рост цен сначала замедлился до 1-1,5% в месяц, затем сменился небольшим падением (-0,1%). Индекс доходности в столице Украины сейчас самый низкий за последние два года. Покупатели, зарабатывающие на перепродаже недвижимости, а их больше 50%, выдерживают паузу. Они как раз и создают погоду на рынке. Максимум, на что рассчитывают эксперты, - плавное повышение спроса на столичную недвижимость с осени. До конца года цены могут подрасти не более чем на 10-15%.

Несмотря на явную стагнацию рынка, цены на новостройки в пригороде и подмосковные, и киевские застройщики не торопятся опускать. “На рынке первичного жилья в Киеве и области строители будут держать цены. До конца лета-2007 ситуация, скорее всего, не изменится, а вот с осени, с началом деловой активности, с проведением досрочных парламентских выборов, возможен рост”, - предполагает директор группы компаний “Планета Оболонь” Алексей Котенко. Но цены на квартиры в пригороде будут расти медленнее столичных. Жилья в городах-спутниках строят уже больше, чем в Киеве, а ценовой пик уже пройден.

Рейтинг

Самый дорогой пригород

Коттеджи

1. Коттеджный поселок “Днепровская волна”, Конча-Заспа. Общая стоимость домовладения - $3 млн. Обуховское направление, 14 км от КП. Коттедж - 750 кв. м, приусадебная площадь - 50 соток. Собственный жэк, 2 теннисных корта, ресторан, паркинг, охрана.
2. Коттеджный городок “Дубравник”, пос. Дубравник. Общая стоимость домовладения - $2,2 млн. Обуховское направление, 12 км от КП. Коттедж - 550 кв. м, приусадебная площадь - 25 соток. Собственный жэк, лес, каскад озер.
3. Коттеджный поселок “Солнечная долина”, пос. Романков. Общая стоимость домовладения - $2,052 млн. Обуховское направление, 16 км от КП. Коттедж - 570 кв. м, приусадебная площадь - 30 соток. Жэк, магазин, три детских площадки, спорткомплекс, охрана.

Участки для индивидуальной застройки

1. Обуховское направление. Участок на территории строящегося коттеджного поселка в 30 км от КП. Общая стоимость 22 соток - $770 тыс.
2. Обуховское направление. Участок на территории строящегося коттеджного поселка в 25 км от КП. Общая стоимость 16 соток - $640 тыс.
3. Пос. Лесники, Житомирское направление. Общая стоимость 21 сотки - $630 тыс.

Новостройки

1. Вишневое. Трехкомнатная квартира стоимостью $167,8 тыс. Общая площадь - 110,41 кв. м ($1,52 тыс. за квадрат).
2. Бровары. Трехкомнатная квартира стоимостью $146,7 тыс. Общая площадь - 110,6 кв. м ($1,3 тыс. за квадрат).
3. Бровары. Трехкомнатная квартира стоимостью $135,9 тыс. Общая площадь - 105,6 кв. м ($1,27 тыс. за квадрат).

Самый дешевый пригород

Коттеджи

1. Коттеджный поселок “Ялинка”, с. Лубянка. Общая стоимость домовладения - $112 тыс. Гостомельское направление, 23 км от КП. Цена включает: $76 тыс. за коттедж площадью 100 кв. м, $36 тыс. за 12 соток приусадебного участка и $6 тыс. за подключение коммуникаций.
2. Коттеджный поселок “Лазурный берег”, с. Большая Снетинка. Общая стоимость домовладения - $118 тыс. Одесское направление, 55 км от КП. Цена включает: $100 тыс. за коттедж площадью 100 кв. м, $18 тыс. за 6 соток приусадебного участка.
3. Коттеджный поселок “Озерный хуторок”, пос. Здоровка. Общая стоимость домовладения - $228 тыс. Одесское направление, 23 км от КП. Цена включает дом общей площадью 240 кв. м и 7 соток приусадебного участка.

Участки для индивидуальной застройки

1. Обуховское направление. Участок возле Кагарлыка в 80 км от КП. Общая стоимость 12 соток - $3 тыс.
2. Обуховское направление, пос. Черняхив. Участок в 55 км от КП. Общая стоимость земельного участка 12 соток - $7,2 тыс.
3. Бориспольское направление, пос. Барышевка. Участок в 45 км от КП. Общая стоимость земельного участка 12 соток - $8,4 тыс.

Новостройки

1. Обухов. Однокомнатная квартира стоимостью $41,3тыс. Общая площадь - 44,5 кв. м ($0,927 тыс. за квадрат).
2. Буча. Однокомнатная квартира стоимостью $55,62 тыс. Общая площадь - 54 кв. м ($1,030 тыс. за квадрат).
3. Буча. Однокомнатная кварти ра стоимостью $63,07 тыс. Общая площадь 54 кв. м ($1,168 тыс. за квадрат).

Автор: Александр Затолочный